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3大政策联动!央媒发文谈楼市:掐住“银根”和“地根”两大命脉

 发布日期:2021-03-09 15:14:57      来源:凤凰网   1373

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

有心的朋友可以发现,从1月份到现在,房地产相关的调控政策,越来越注重“长效机制”,而不是短期的限购、限贷和限售。

比如,压缩银行涉房贷款占比。

从1月份开始,央行、银保监会正式实施房地产贷款集中度管理制度,给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。

比如,六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%,在5档中最高。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行,为第二档,两个上限分别为27.5%和20%。

在“限贷令”下,投向房地产的资金大幅减少,银行为了压降房地产相关贷款,部分城市一季度房贷额度甚至缩水了60%。

再比如,限制房企融资规模。

从今年开始,所有开发商都要执行融资新规,扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍。

2023年之前,届时财务指标若无法满足,就限制开发商发债借钱,要知道房地产是高度依赖负债经营的行业,融资规模决定了开发商扩张体量的速度,这对依赖高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。

除了以上两个措施,还有供地节奏的调整。

今年开始,自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告,集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。

这22个重点城市有:深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。

目前,已有青岛、济南、郑州、天津等多地发文,明确今年将推行住宅用地“两个集中”模式。

以前,供地是“挤牙膏”式,每次拍地都引来大量房企哄抢,供地“两集中”之后,一年发布出让公告不得超过3次,第一次公告时,要公布本年度公告的发布时序安排。

供地规模增加,供地次数减少,必然会降低单次土拍出现“地王”的几率,尤其是远郊高溢价地块,甚至会出现无人问津的情况。

不难看出,2021年,房地产调控将开启3大政策联动,房企、银行、土地三个要素,全部都在调控的目标范围内,长效机制就在有条不紊的建立。

对房地产来说,人口代表需求,土地代表供给,金融代表杠杆。

过去四十年,中国城镇常住人口从1.7亿快速增至8.5亿,净增加6.8亿,城镇化率从17.9%提升至60.6%,提高43个百分点。

巨量人口流入城市,全国人户分离人口2.80亿人,其中流动人口2.36亿人,根据机构预测,中国城镇人口峰值将在2042年左右达到约10.4亿人的峰值,将比2019年再增加1.9亿,其中80%将集聚在19大城市群,其中多数又将集聚在大都市圈。

而一二线城市的土地终归是有限的,在巨量住房需求不断释放的压力下,仅靠短期“泼冷水”式的限购、限售政策是没有用的。

只有压制房企的融资需求,扩大住宅用地的供给,降低金融信贷的杠杆,三管齐下,效果才会立竿见影。

央媒中新社3月5日发文,谈及楼市调控政策,文章有两个观点值得大家揣摩。

1,除了限购、限贷、限价等短期调控政策外,房地产行业越来越多的中长期政策开始发力。

2,“银根”和“地根”是楼市的两条“命脉”,也被视为长效机制的重要组成部分。而今年这两者均出现重大的政策调整,土地和金融开始成为调节楼市供需的重要方式。

按蓝白的理解,之所以大家总是抱怨房价“越调越涨”,根本原因就是原来的调控没有“触及灵魂”。

以前,只要投机客想买房,消费贷、经营贷被他们充当首付,社保、个税、落户年限被他们当做“养房票”的途径,限购、限贷都能被他们突破,只要调控出现任何口子,房价就止不住上涨之势,就这样一次又一次的重复历史,最终受伤的只有刚需。

现在情况不同了,央行掐住了“银根”,住建部掐住了“地根”。

流向房地产里的资金变少,投机客有再大本事,银行压着不给房贷,购房者无法撬动杠杆,任你再多招数也是白给。

降低供地频率,提高供地规模,会扩大土地市场的供给。

限制房企融资,开发商不得不“精打细算”,不再盲目追逐地王,会压缩土地市场的需求。

土地供给变多,拍地的需求降低,地价下降也是顺理成章的事,至少不会像原来一样动不动出现地王,房价自然不会重复2015-2017年后的历史。

从这个角度看,2021年的楼市,极有可能成为房改20多年以来的关键“分水岭”。


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